Приостановка регистрации Росреестром? как правильно составить межевой план по перераспределению земельных участков
Из практики:
В данном случае, разберем перераспределение земельных участков с видами разрешенного использования "блокированная жилая застройка" и "индивидуальное жилищное строительство".
Перераспределение смежных земельных участков с различными видами разрешенного использования («индивидуальное жилищное строительство» и «блокированная жилая застройка»), расположенных в границах одной территориальной зоны, прямо допускается земельным законодательством Российской Федерации при наличии соглашения между их правообладателями.
Правовое обоснование для позиции в Росреестр
1.Прямое законодательное разрешение перераспределения участков с разными видами разрешенного использования
•Согласно подпункту 5 пункта 6 статьи 11.11 Земельного кодекса Российской Федерации, образование земельных участков путем объединения или перераспределения земельных участков с разными видами разрешенного использования допускается при одновременном соблюдении следующих условий:
•такое перераспределение осуществляется собственниками земельных участков, землевладельцами либо гражданами, владеющими земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования;
•исходные земельные участки находятся в границах одной территориальной зоны (одного лесничества, одной особо охраняемой природной территории либо одной ее функциональной зоны).
•В соответствии с пунктом 8 статьи 11.11 Земельного кодекса Российской Федерации, в указанном случае видами разрешенного использования образуемых участков признаются совокупность видов разрешенного использования исходных участков либо по выбору правообладателей один из видов разрешенного использования исходных земельных участков или вид (виды), установленные градостроительным регламентом территориальной зоны.
2.Соблюдение требований к территориальному зонированию
•В силу пункта 7 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон (за установленными законом исключениями).
•Согласно пункту 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и части 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне.
•Поскольку все три исходных участка и формируемые в результате перераспределения участки полностью расположены в границах одной территориальной зоны, пересечения межзонных границ не происходит, требование принципа принадлежности участка к одной территориальной зоне соблюдается.
3.Градостроительная совместимость видов использования в рамках жилой зоны
•В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в состав жилых зон могут включаться зоны застройки индивидуальными жилыми домами и домами блокированной застройки.
•Согласно части 3 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, действие единого градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки, расположенные в пределах соответствующей зоны. Совместное нахождение в зоне участков под ИЖС и блокированную застройку подтверждает их нормативную градостроительную совместимость.
4.Дополнительные правовые аспекты в пользу перераспределения (незначительность изменений и соблюдение нормативов)
•Основание перераспределения: В силу пункта 5 статьи 11.2 и пункта 2 статьи 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации, образование участков из участков, находящихся в частной собственности нескольких лиц, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельных участков, что подтверждается также пунктом 6 части 8 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
•Устранение недостатков границ: В соответствии с пунктом 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице и препятствовать рациональному использованию земель. Перераспределение как раз направлено на упорядочение и оптимизацию границы смежества, устранение взаимных изломов или технических недостатков землепользования.
•Сохранение параметров разрешенного использования и предельных размеров: Изменение площади на десятые доли процента гарантирует, что образуемые участки не выйдут за рамки предельных (минимальных и максимальных) размеров, определенных градостроительным регламентом территориальной зоны (пункт 1 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации), и не создадут препятствий для разрешенного использования расположенных на них зданий и строений (пункт 4 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации).
В данном случае, разберем перераспределение земельных участков с видами разрешенного использования "блокированная жилая застройка" и "индивидуальное жилищное строительство".
Перераспределение смежных земельных участков с различными видами разрешенного использования («индивидуальное жилищное строительство» и «блокированная жилая застройка»), расположенных в границах одной территориальной зоны, прямо допускается земельным законодательством Российской Федерации при наличии соглашения между их правообладателями.
Правовое обоснование для позиции в Росреестр
1.Прямое законодательное разрешение перераспределения участков с разными видами разрешенного использования
•Согласно подпункту 5 пункта 6 статьи 11.11 Земельного кодекса Российской Федерации, образование земельных участков путем объединения или перераспределения земельных участков с разными видами разрешенного использования допускается при одновременном соблюдении следующих условий:
•такое перераспределение осуществляется собственниками земельных участков, землевладельцами либо гражданами, владеющими земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования;
•исходные земельные участки находятся в границах одной территориальной зоны (одного лесничества, одной особо охраняемой природной территории либо одной ее функциональной зоны).
•В соответствии с пунктом 8 статьи 11.11 Земельного кодекса Российской Федерации, в указанном случае видами разрешенного использования образуемых участков признаются совокупность видов разрешенного использования исходных участков либо по выбору правообладателей один из видов разрешенного использования исходных земельных участков или вид (виды), установленные градостроительным регламентом территориальной зоны.
2.Соблюдение требований к территориальному зонированию
•В силу пункта 7 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон (за установленными законом исключениями).
•Согласно пункту 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и части 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне.
•Поскольку все три исходных участка и формируемые в результате перераспределения участки полностью расположены в границах одной территориальной зоны, пересечения межзонных границ не происходит, требование принципа принадлежности участка к одной территориальной зоне соблюдается.
3.Градостроительная совместимость видов использования в рамках жилой зоны
•В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в состав жилых зон могут включаться зоны застройки индивидуальными жилыми домами и домами блокированной застройки.
•Согласно части 3 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, действие единого градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки, расположенные в пределах соответствующей зоны. Совместное нахождение в зоне участков под ИЖС и блокированную застройку подтверждает их нормативную градостроительную совместимость.
4.Дополнительные правовые аспекты в пользу перераспределения (незначительность изменений и соблюдение нормативов)
•Основание перераспределения: В силу пункта 5 статьи 11.2 и пункта 2 статьи 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации, образование участков из участков, находящихся в частной собственности нескольких лиц, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельных участков, что подтверждается также пунктом 6 части 8 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
•Устранение недостатков границ: В соответствии с пунктом 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице и препятствовать рациональному использованию земель. Перераспределение как раз направлено на упорядочение и оптимизацию границы смежества, устранение взаимных изломов или технических недостатков землепользования.
•Сохранение параметров разрешенного использования и предельных размеров: Изменение площади на десятые доли процента гарантирует, что образуемые участки не выйдут за рамки предельных (минимальных и максимальных) размеров, определенных градостроительным регламентом территориальной зоны (пункт 1 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации), и не создадут препятствий для разрешенного использования расположенных на них зданий и строений (пункт 4 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации).